中产业主,经济敏感度足够吗?

楼价居高不下,让不人也坐立不安。有楼人士思索应否将手头物业加按套现,为子女买楼;无楼人士担心若不从速置业,日后楼价再上升负担更重。

在市场一片乐观下,股市屡创新高,相信不少人会掉以轻心,以为楼价会一直只升不跌。的确楼价连升十年,让大家忘记了当年负资产的痛苦,以及对市场各层面的负面影响。许多人会罗列出一连串经济以至楼市股市的利好数据,把负资产重临视为天方夜谭,但他们都忽视了美国的因素。

去年中,纽约联储银行长杜德利就曾表示目前联储局的资产负债表规模高达4.5万亿美元,他指完成后应大幅缩小,亦即大概9,000亿美元水平,但指「不会恢复至在金融危机前的规模」。减债意味要承受去杠杆化所带来的强烈痛楚。杠杆化或借贷会创造经济繁华,资产增值,就业机会、收入、消费、投资等经济指标都会节节向上。去杠杆化则与之相反,会带来很大痛楚。美联储减债的举措对市场影响远比加息大,参考2013年联储局前主席伯南克退市的经验,新兴市场的震荡将尤为强烈。

美联储减债时会停止加息,导致市场的加息预期降低,加息会「短暂停顿」。美国不少家庭目前仍陷入负资产的困局,去年十一月财经网站「MarketWatch」发表的报告指出,全美有数以百万计的家庭在挣扎求存中生活,其中五分之一家庭的财富仅有零甚至是负数。该研究也指出,特朗普总统的税改建议对中产阶层的家庭根本没有帮助。这些家庭的信用卡欠债高达1兆元,学生贷款更达到1兆4000亿元。在特朗普税改下,年收入超过100万元的家庭,税后的收入会增加7%,但对于年收入在5万元到100万元的家庭来说,税后的收入增加不足2 %。至于收入在5万元以下家庭,税后收入的实质增长更少于1%。

当利率停顿,就会剥夺了谨慎储蓄者的利息收入。在加息停顿的低息环境下,包括领取养老金人士在内的众多储蓄者,都因为日常利息收入大跌而必须节衣缩食,减低消费,这会抵销低息环境刺激消费和投资的意欲的作用。美国有数以百万计的家庭在零资产或负资产下挣扎生活,一旦他们遇上突如其来的开支,生活将进一步陷入困境。现时,虽然美国房屋价格稳步上扬,但也有很多潜在买家开始不太愿意入巿,担心减债持续会使经济恶化。

假如将类似的情况比对,其实不少中产家庭的情况非常相似,息口上升,这些家庭的经济收入敏感度马上反映出来。经济体系开放,受到国际资金流动影响,过去的楼价就与美国息息相关,1997年高位至2003年8月,楼价大跌近70%,及至2008年全球金融海啸后,美联储于2009年3月开始推出量化宽松(QE)政策。在超低利率的环境下,美元大幅贬值,资金流向商品市场,引发全球性通胀,本港楼价亦随美国起舞,重拾升轨,2009年至今上升1.63倍。一旦美国经济资金紧缩,引发全球通缩,资金很大机会也会在快速流出,使本地经济逆转,股市楼市同时下滑。楼市和经济往后日子并非只会一直只升不跌,目前有意置业者和准业主不宜过份进取和乐观。